マイホームの買い換えと住宅ローン控除

平成25年12月末で期限切れとなる現行の住宅ローン控除について、４年間延長するとともに、最大控除額を一般住宅で10年間400万円、認定住宅で10年間500万円引き上げることが、平成25年度税制改正大綱において決まりました。
では、現在、住宅ローン控
除を受けている方が、マイホームの買い換えをしてローンを組み直した時に、引き続き住宅ローン控除を受けられるでしょうか？
答えは、条件付きですが、住宅ローン控除を受けることができます。
その条件とは、居住開始の前々年から翌々年までの間、次に挙げるマイホームを売却して譲渡益が出た場合の特例を受けていないことです。
・3000万円特別控除
売却による譲渡益が発生した場合に、譲渡所得から3000万円までを控除できる制度です。
・軽減税率の特例
所有期間が10年を超えているものについて、税率が軽減されます。
・買い換え特例
所有期間が10年を超えたマイホームを売却して、新しいマイホームを購入する場合、譲渡益が発生しても課税が繰り延べられる制度です。
上記の条件に加え、住宅ローン控除の適用要件を満たしていれば、その年の確定申告をすることで、買い換えローンの住宅ローン控除を受けることができます。
ただし、特例か住宅ローン控除か、どちらかを選択しなければいけませんので、譲渡益が出ている場合には、検討する必要があるでしょう。
例えば、譲渡益300万円、住宅ローン減税額200万円（総額）の場合、3000万円特別控除と住宅ローン控除を比較してみます。
・3000万円特別控除を選択した場合
譲渡益300万円　－　特別控除300万円　＝　0　⇒　納税額　0円
300万円×税率20％＝60万円分が減税
・住宅ローン控除を選択した場合
譲渡益300万円　×　税率20％　＝　納税額60万円
住宅ローン控除　10年間総額200万円の減税
納税額60万円　－　減税額200万円　＝　140万円が減税
このケースでは、住宅ローン控除を選択した方が、税制上は有利といえます。
譲渡所得の特例は譲渡した年に減税を受けられますが、住宅ローン控除の場合は、10年間かけて減税を受けるという違いもあります。
繰り上げ返済をする予定など、個々のケースで、どちらが有利かは違ってきますので、一度、試算してみてはいかがでしょうか。