不動産所得　事業的規模の基準

不動産所得は、その不動産貸付けが事業として行われているかどうかによって、 青色申告特別控除など所得金額の計算上の取扱いが異なります。

不動産の貸付けが事業として行われているかどうかについては、原則として、貸付資産の規模、賃貸料の収入状況、貸付資産の管理に係る人員や施設の設置など、社会通念上事業といえる程度の規模で行われているかどうかを実質的に判断します。

ただし、建物の貸付けについては、次の「５棟10室基準」に当てはまれば、事業的規模であるものとして取り扱われます。

①　貸間、アパート等については、独立した室数がおおむね10室以上であること。

②　独立家屋の貸付けについては、おおむね５棟以上であること。

また、明文化された規定ではありませんが、次のように実務上の慣習として定着している判断基準もあります。

①　物件を共有している場合

各自の持分ごとに部屋数を判断するのではなく、建物全体の部屋数で判定できます。

全体の部屋数が10室以上であれば、共有者それぞれが形式基準をクリアし、事業的規模と認められます。

②　貸室と貸家の両方を所有している場合

アパートと独立家屋の両方を所有しているときは、貸室２室を貸家１棟に換算して判定することができます。

例）貸室８室・貸家１棟　→　貸家５棟に換算

③　駐車場を貸付けている場合

駐車スペース５台分を１室に換算して判定することができます。

例）貸室６室・駐車場20台分　→　貸室10室に換算

「事業的規模」であると認められる場合には、以下の特典を受けることができます。

①　青色申告特別控除65万円

②　事業専従者給与の経費算入

③　業務用資産の取壊し、除却などの損失の全額が経費算入できる

④　賃貸料等の回収不能による貸倒損失が、その年分の必要経費になる

実務的には「５棟10室基準」で判定することが多く、この基準を満たしていれば、よほどのことがない限り事業的規模を否定されることはないでしょう。

ただし、「５棟10室基準」に満たないからと言って、直ちに事業的規模が否定されるわけではありません。

この場合は、実質基準の考え方を用い、事業的規模に該当する余地がないかを検討します。